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沈陽市商業綜合體項目選址探討

發布時間:2021-06-05 16:14 論文編輯:vicky

本文是一篇項目管理論文,本文綜合宏觀經濟發展規律、消費者行為特征,以 GIS 為基本工具,對沈陽市現有商業綜合體區位特征進行評價,總結出人口集聚度、交通通達性和居民購買力

本文基于空間相互作用模型構建沈陽市商業綜合體選址評價模型,能夠有效解釋沈陽市商業綜合體現有時空布局原理,并進一步評價商業綜合體區位布局的合理性,取得一定成果,在后續研究中,可以從以下幾方面進行突破。第一,本文研究過程并未涉及商業綜合體的經營模式、投資模式、品牌價值等內容,僅從區域綜合體數量、規模以及商圈特征等角度進行分析,即在影響因素方面未考慮個性因素,可在今后模型中增加此部分內容。

1 緒論

1.1 研究背景和意義
1.1.1 研究背景
地產領域包括很多個細分的市場,而其中一個最能帶來長期并且很高收益的細分市場就是商業地產。商業地產是一個各方面比較復雜的細分市場,穩定的高收益引得大批的投資者轉戰商業地產。商業地產的形態有很多種,早期美國形成的一種商業地產形式——商業綜合體,他是零售形式從低級發展到高級的階段產物,集多中服務消費功能(例如:購物、餐飲、教育、娛樂、體育、藝術、文化等)為一體的商業地產形式,商業綜合體是目前商業發展的最高形態。
就商業發展來說,根據目前的科技發展速度,當今社會需要一個比較科學的合理的大型商業網點規劃方案。對于城市的總體發展來說,商業網點規劃也是城市發展規劃中的一個重要部分,現階段城市化發展越來越迅速,各類大中型商業網點規劃已經成為必不可少的一個部分,其發展也是越來越迅速,處于快速發展時期。因此,不管是從商業發展還是城市發展來說,商業網點的規劃已經成為了急需解決的問題。如何設計一個科學合理的商業網點策劃方案,并且就此加強對商業網點的選址等的選擇和控制關系到商業網點是否能高效、健康發展,同時也是關系的社會經濟發展。對于一個零售企業的商業公司來說,在公司的運營和轉型上面需要特別注意。商業選址關系到公司制定營銷方案以及宣傳計劃的重要影響因素。一個好的商業選址需要注意很多因素(例如:商業地理信息,周圍群眾、地理位置等),需要對收集來的各方面信息進行整理,選出有效的信息來決定選址的位置,還可以根據收集到的信息來指定營銷計劃和宣傳計劃,有利于零售企業的發展和轉型。
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1.2 國內外研究現狀
地產領域包括很多個細分的市場,而其中一個最能帶來長期并且很高收益的細分市場就是商業地產。商業地產在國外已經有了上百年的發展歷史。而我國在上個世紀九十年代才開始對商業地產開始研究。改革開放后,我國的商業快速發展,有了一個質的飛躍,商業地產隨中國商業的發展而快速發展,到目前為止,商業地產在我國被普遍開發,同時取得了令人驚奇的成績。
在中國,地理信息共享的主要發展可以分為三個階段。第一個階段是紙質地理圖紙階段。這個階段主要是因為地理信息數據共享的速度緩慢,受計算機科學技術的影響,導致測繪的數據信息上傳的速度慢、周期長,容量小等,使得地理信息系統(GIS)技術發展比較緩慢,應用范圍比較有限。第二個階段是地理信息數據從紙質向數據化方向發展的階段。這個階段地理數據信息量越來越大,但是公司對收集來的大量地理數據信息無法進行合理的整理,提取出對本公司又硬的信息數據,導致應用效果不是很理想,限制了地理信息系統(GIS)技術的發展。最后一個階段是信息協作共享階段,這個階段計算機科學技術快速發展,互聯網技術快速發展,導致地理信息系統(GIS)技術有了一個質的飛躍,逐漸形成了一個融合其他先進技術的地理信息系統(GIS)技術體系,先后出現在線地圖和共享地圖服務,地理信息共享得到了快速的發展[1]。
在國外,地理信息系統(GIS)技術最早提出是在上個世紀,上個世紀七十年代開始應用于商業領域,具體是在商業選址上面,處理地理數據信息,為公司的決策者在做決策時提供一定的參考[2]。到了上個世紀八十年代,由于電子地圖的出現并且快速發展,逐漸代替了紙質地圖,越來越多的研究人員開始注意地理信息系統(GIS)技術,公司也愿意花時間和金錢來開發地理信息系統(GIS)技術。一直到上個世紀九十年代,地理信息系統(GIS)技術才在商業選址上得到了廣泛的應用。在這個時期,地理信息系統(GIS)技術不斷發展,與其相關的產業也得到了快速發展,改變了商業選址的方式。商業公司通過對地理信息系統(GIS)技術的應用,使得公司決策者在做商業決策的時候更有參考意義,當商業公司的決策者做出選擇時,地理信息系統(GIS)可以為商業公司提供一份關于選址的相關報告,為選址提供依據[3]。地理信息系統(GIS)可以為商業公司的決策者提供關于商業選址的相關數據包,其中包括門店圖層數據包、區域人口統計信息包、競爭對手圖層數據庫、基礎地圖數據庫、影響選址區域的房價信息網格數據庫等[4]。
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2 相關理論基礎

2.1 地理信息系統(GIS)
地理信息系統(Geographic Information System),即 GIS。GIS 是將計算機作為核心信息處理技術的一項先進的技術,它的核心技術是計算機科學技術,綜合了其他的科學技術如:地理學、地圖學和測量數學等科學,將空間數據庫、空間分析和地圖可視化等運用在 GIS 上,形成了地理數據輸入、管理、導出以及其他輔助功能為一體的計算機系統科學技術。
使用 GIS 技術可以到的地理信息數據,而地理信息數據對商業選址有很大的影響,具體影響在商業規劃選址的空間分析上,地理信息數據包含大量的優點以及商業潛力,可以為公司的選址和發展提供可靠的參考。地理信息系統(GIS)是當今社會科學技術快速發展的新型科技產物,并且隨著科學技術的日漸發展不斷地發展和完善,并且逐漸形成了“數據地球”的新概念。由于地理信息系統(GIS)的不斷發展,對空間技術的需求越來越大,空間技術得到了巨大的發展,其應用空間范圍也越來越廣。隨著商業領域的快速發展,地理信息系統(GIS)在商業領域的應用迎來越廣泛,傳統的地理信息系統(GIS)也在不同的需求下不斷的自我改進發展,逐漸形成朝不同方向發展的地理信息系統(GIS),這也成為了近些年許多國內外研究人員對空間技術以及其應用等研究的熱點。
地理信息系統(GIS)可以滿足商業選址的許多要求,比如:商業選址的準確性、商業網點的門店信息以及商業對手的信息等,并可以對這些要求進行全方位的展示。地理信息系統(GIS)通過將門店信息、商業競爭對手、商業圈等信息處理并且導出信息數據圖,公司相關人員就可以很直觀的看到這些信息,包括當前商業網點的地理分布位置,為公司的每一個門店提供其屬于自己的信息數據,以便于公司的相關領導進行決策。因此,我們需要開發出一套相對全面、直觀并且準確的地理信息系統(GIS)來為公司服務。
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2.2 相關理論
2.2.1 中心地理論
德國地理學家克里斯托勒(W.Christaller,1933),系統地提出了中心地理論(CentralPlace Theory),從而開辟了人文地理數量運動的先河。克里斯塔勒創建中心地理論因受杜能與韋伯區位論的影響,也將理論的基礎建立在“理想地表”之上。在均質分布與理性經濟人的基本假設下他推導出四大核心思想,可以概括為:
德國地理學家克里斯托勒(W. Christaller,1933)在學術方面提出了中心地理論,該理論開創了人文地理學的數量運動[9]。 由于杜能和韋伯區位論的影響,克里斯托勒創建了基于“理想地表”和理論的中心地理理論。基于均質分布和理性經濟人的前提下,該學者提出了四種核心思想,可以概括如下:
(1) 該中心根據級別提供不同類型和數量的商品和服務,但是隨著級別的提高,所提供商品和服務的類型和數量也在增加。
(2)相鄰兩節點的中心距相等,且中心地平面越低,節點間的距離越短。
(3)在一個完整的網絡系統中,每個級別的中心及其市場區域都構建在不同大小和層次的六邊形網絡中。
(4)中央不同層次的市場區域按照一定的原則保持嚴格的比例關系。
圖 2.1 交通原則下的克里斯塔勒中心地網絡圖
圖 2.1 交通原則下的克里斯塔勒中心地網絡圖

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3 沈陽市商業綜合體發展的時空分析 ....................................... 16
3.1 數量發展特點及空間格局分析....................................... 16
3.1.1 數量發展與趨勢分析..................... 16
3.1.2 數量空間格局分析........................... 19
4 商業綜合體選址影響因素分析 ........................ 36
4.1 人口集聚度............................... 38
4.2 交通通達性............................. 39
5 商業綜合體選址評價模型構建 .................. 45
5.1 沈陽市區位優勢度評價模型.............................. 45
5.2 商業綜合體區位評價模型...................... 46

5 商業綜合體選址評價模型構建

5.1 沈陽市商業綜合體選址結果分析
商業綜合體的選址必須符合城市總體規劃,這是我們具體區位分析的前提。根據《沈陽市城市總體規劃(2011-2020 年)》披露,未來幾年中,沈陽市總體城市規劃如下圖所示,從圖中可見,沈陽市立足國家中心城市,既有在現有南塔商圈、太原街商圈、五愛商圈、鐵西商圈、北行商圈、中街商圈等傳統商圈基礎上繼續改擴建的布局,也有拓展城市外延,在城郊甚至衛星城市開拓新商圈的布局。因此,企業在進行選址過程中,應在充分衡量自身經營目標和未來商業盈利的基礎上進行綜合評定,本文所建立模型可以在一定程度上幫助企業決策。
圖 5-1 沈陽市總體城市規劃
圖 5-1 沈陽市總體城市規劃
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6 結論和展望

6.1 結論
一般而言,商業綜合體的資金投入巨大,回款速度慢,從企業戰略決策角度看,合理的項目選址對提升企業資金回正速度和經營效益至關重要,同時,也為企業長遠經營奠定了基礎。近些年,沈陽市商業綜合體穩步發展,逐漸由市中心向城郊擴展,展現出一定的規律性。本文綜合宏觀經濟發展規律、消費者行為特征,以 GIS 為基本工具,對沈陽市現有商業綜合體區位特征進行評價,總結出人口集聚度、交通通達性和居民購買力幾個影響因素,構建評價模型,主要結論如下:
第一,商業綜合體與城市人均 GDP、社會消費品零售總額等宏觀經濟指標正相關,隨著沈陽城市發展,未來幾年來,沈陽市商業綜合體數量仍會穩步增加,規模偏大,與現階段城市需求不相符。
第二,利用顧客到訪率和到訪距離兩個數據集,搭立商圈層次劃分模型,根據分析結果可以看出三種類型商業綜合體核心商圈半徑依次減小。運用 SPSS 擬合到訪率與顧客源距離關系,結果顯示,社區型衰減速度快于市區型商業綜合體。空間分布方面,沈陽市商業綜合體集聚效應明顯,市區型比例較高。
第三,建立 GIS 空間相互作用模型,對沈陽市商業綜合體區位進行評價,低區位優勢度的商業綜合體高達 33%,選址不甚合理。
第四,建立商業綜合體區位評價模型,對沈陽市典型商業地塊進行綜合評定,結果表明,項目地塊區位優勢度不隨項目類型轉變,而由人口集聚度、交通通達性、居民購買力等指標綜合影響。
參考文獻(略)
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